Beperking hypotheekrenteaftrek

Sinds een aantal jaren is er al een beperking hypotheekrenteaftrek zichtbaar. Het is een middel van de regering om mensen met een hypotheek te stimuleren zo snel mogelijk hun hypotheek af te lossen. Het maximale percentage hypotheekrenteaftrek verlaagt jaarlijks en u mag over een kleiner deel de aftrek rekenen (eigenwoningforfait). Op wie heeft dit de meeste invloed, en kunt u om deze hypotheekrenteaftrek beperking heen? Daarnaast zijn er de plannen van de nieuwe regering om de renteaftrek verder te beperken.

lees ook: ‘wat is hypotheekrente ook alweer?‘

Adviesgesprek aanvragenHet eerste kennismakingsgesprek is voor onze kosten en geheel vrijblijvend

Beperking hypotheekrenteaftrek hogere inkomens

Sinds 2013 daalt de hypotheekrenteaftrek in de hoogste belastingschaal. Voor die tijd kon u – als u in schaal 4 zit – uw hypotheekrente voor 52% aftrekken van uw belastbaar inkomen. Dat is gelijk aan het loonbelastingtarief dat u betaalt in die schaal. Het tarief waartegen de rente nu (in 2017) maximaal mag worden afgetrokken is 50 procent. Vanaf 2018 zal dit nog maar 49,5 procent bedragen.

Vanaf 2013 tot 2041 wordt het percentage ieder jaar met 0,5 procent afgebouwd van 52 procent (2013) tot uiteindelijk 38 procent (2041). Door deze beperking van de hypotheekrenteaftrek wordt uw hypotheek dus ieder jaar iets duurder. Deze beperking hypotheekrenteaftrek geldt niet alleen voor leningen die vanaf 1 januari 2013 zijn aangegaan, maar ook voor oudere eigenwoningschulden.

Dit (nog altijd hoge) aftrekpercentage geldt alleen als u een belastbaar inkomen in box 1 heeft van meer dan 67.075 euro bruto per jaar (in 2017). Bij een lager loon is het aftrekpercentage gelijk aan uw loonbelastingpercentage (in 2017: 40,80% in schaal 2 en 3)

Plannen hypotheekrenteaftrek nieuwe coalitie Rutte III

In 2021 wordt een tweeschijvenstelsel geïntroduceerd voor de inkomstenbelasting (box 1). Het basistarief is 36,93% en het toptarief van 49,50%. Het toptarief wordt bereikt vanaf een inkomen van  € 68.600,-. Indien u een modaal inkomen heeft, is de hypotheekrente niet meer aftrekbaar op basis van 40,80% maar 36,93%. Om deze groep te compenseren wordt het percentage van de WOZ (dit is de eigenwoningforfait) verlaagd van 0,75% (in 2017) naar 0,6%. Indien u meer dan € 68.600 verdient, wordt het aftrekpercentage van 49,50% in 4 jaar met 3% afgebouwd naar 36,93%. Hieronder in figuur 2 ziet u de resultaten van deze wijziging.

Adviesgesprek aanvragenHet eerste kennismakingsgesprek is voor onze kosten en geheel vrijblijvend

Eigenwoningforfait beperkt renteaftrek nog verder

Het eigenwoningforfait is een percentage van de waarde van uw woning, dat niet meetelt voor de hypotheekrenteaftrek. Hoe groot het effect van deze aftrek beperkende maatregel is wordt wel eens over het hoofd gezien.

De meeste huizenbezitters behouden in 2017 een eigenwoningforfait van 0,75 procent van de WOZ-waarde. Dat is gelijk aan het percentage van dit jaar. Alleen woningbezitters van een woning met een WOZ-waarde hoger dan 1.060.000 euro moeten rekening houden met een hoger eigenwoningforfait.

Indien de WOZ-waarde van uw woning meer bedraagt dan 1.060.000 euro neemt het eigenwoningforfait toe tot 2,35 procent. Over dat bedrag is er dan geen hypotheekrenteaftrek. Als u een woning heeft met een WOZ-waarde die hoger is dan 1.060.000 euro, en uw hypotheekschuld is laag, dan is de invloed van deze rentebeperkende maatregel het grootst.

In dit kader moet ook het plan van de regering worden bezien om de Wet Hillen af te schaffen. Deze wet zorgt ervoor dat u geen belasting betaalt als u geen hypotheekschuld heeft. Het eigenwoning forfait wordt dan namelijk doorgestreept. Het plan is om de Wet Hillen in 30 jaar af te schaffen, waardoor mensen die hun hypotheek hebben afgelost weer belasting gaan betalen over hun woning.

Hieronder ziet u een praktijkvoorbeeld waarin u de invloed ziet van de beperking van de effectieve hypotheekrenteaftrek. Het tweede voorbeeld heeft betrekking op de consequenties van de renteaftrek naar aanleiding van de plannen van Rutte III.

Praktijkvoorbeeld beperking hypotheekrenteaftrek

Stel, u heeft een woning met een WOZ-waarde van 400.000 euro. De eigenwoningschuld (aftrekbare deel van de hypotheek) is ook 400.000 euro en u kunt de hypotheekrente aftrekken tegen het hoogste belastingtarief van 50 procent (2017). In onderstaande tabel kunt u – bij verschillende hypotheekrentepercentages – aflezen wat de invloed is van het eigenwoningforfait op uw daadwerkelijke effectieve aftrektarief.

De tabel laat namelijk zien dat het effectieve tarief waartegen de hypotheekrente in aftrek kan worden gebracht lager is dan het (gecorrigeerde) marginale tarief van 50 procent. Dit komt dus door het eigenwoningforfait. Zo bedraagt bij een hypotheekrente van 2 procent de aftrek geen 50 procent, maar slechts 31 procent.

Rentepercentage	2,0%	3,0%	4,0%
Bruto rente	€ 8.000	€ 12.000	€ 16.000
Eigenwoningforfait (0,75%)	€ 3.000	€ 3.000	€ 3.000
Aftrekbare rente	€ 5.000	€ 9.000	€ 13.000
Belastingvoordeel box 1 50%	€ 2.500	€ 4.500	€ 6.500
Netto rente	€ 5.500	€ 7.500	€ 9.500
Effectief aftrektarief 2017	31%	37%	41%

Figuur 1: Beperking hypotheekrenteaftrek: effectief aftrektarief box 1 in 2017 voor woning 400.000 euro

De plannen van Rutte hebben de volgende consequenties op de renteaftrek. De uitgangspunten zijn gelijk aan het eerste voorbeeld. De bijtelling eigenwoning forfait is 0,6% en de aftrekbaarheid van de rente is 36,93%.

Rentepercentage	2,0%	3,0%	4,0%
Bruto rente	€ 8.000	€ 12.000	€ 16.000
Eigenwoningforfait (0,60%)	€ 2.400	€ 2.400	€ 2.400
Aftrekbare rente	€ 5.600	€  9.600	€ 13.600
Belastingvoordeel box 1 36,96%	€ 2.070	€ 3.548	€ 5.027
Netto rente	€ 5.930	€  8.452	€ 10.973
Effectief aftrekrente 2023	26%	30%	31%

Figuur 2: Beperking hypotheekrenteaftrek: effectief aftrektarief box 1 in 2023 voor woning 400.000 euro

Adviesgesprek aanvragenHet eerste kennismakingsgesprek is voor onze kosten en geheel vrijblijvend

Oplossing beperking hypotheekrenteaftrek?

De WOZ-waarde verlaagt dus de hoogte van uw hypotheekrenteaftrek. Het is dus altijd slim om in beroep te gaan tegen de hoogte van deze waarde.  Een aanpassing ervan in uw voordeel betekent dat u meer renteaftrek krijgt en dus netto minder kwijt bent aan uw hypotheek.

Ervan uitgaande dat uw effectieve aftrektarief 31 procent bedraagt (zie figuur 1) bij een hypotheekrente van 2 procent, bedraagt uw netto-rente 1,38 procent. Indien u minder spaarrente ontvangt dan dit percentage, of op een andere manier minder rendement maakt op uw overtollige spaargeld dan dit percentage, dan is het rekenkundig slim om uw hypotheekschuld versneld af te lossen. Hou bij deze rekensom ook rekening met de eventuele verschuldigde box 3-heffing op uw spaargeld.

Andersom; verwacht u meer rendement te maken dan 1,38 procent (plus de verschuldigde box 3-heffing) bijvoorbeeld door te beleggen, dan is het rekenkundig verstandig om juist niet extra af te lossen op uw hypotheekschuld. Uw adviseur kan u hier meer over vertellen.

Over enkele jaren, na de introductie van de plannen van Rutte, is het verstandiger om te gaan aflossen. Bij een rentepercentage van 2,0% is de netto rente hoger namelijk 1,48%. Maar, en dit is het inconsequente van de plannen van Rutte, het eigenwoningforfait wordt niet doorgestreept als u geen (of een kleine) hypotheekschuld heeft. Dit heeft te maken met de afschaffing van de Wet Hillen. U gaat namelijk inkomstenbelasting betalen over het eigenwoningforfait. Bij een WOZ van € 400.000 en een inkomen van boven de € 68.600 is de extra belastingaanslag € 1.188. De Wet Hillen wordt in 30 jaar uitgefaseerd, waardoor u niet gelijk dit volledige bedrag gaat betalen. Maar wel een gegeven om mee rekening te houden in een hypotheekadvies.