Schenking ouderlijke woning een goed idee?

Door: Door Ramón Wernsen, Financieel Adviseur

Denkt u er wel eens over na om uw woning over te dragen aan uw toekomstige erfgenamen? Dan is het goed te weten dat u diverse mogelijkheden tot beschikking staan. Zo zou u de woning (gefaseerd) kunnen schenken of verkopen aan uw kinderen. Hieronder wordt de mogelijkheid van schenking verder uitgewerkt.

De kans is groot dat uw woning een aanzienlijke overwaarde vertegenwoordigt. Het kan zodoende wellicht aantrekkelijk zijn om de woning bij leven over te dragen aan uw erfgenamen, bijvoorbeeld uw kinderen. Fiscaal gezien wordt hierdoor uw nalatenschap kleiner, zodat bij uw overlijden belasting in de vorm van successierecht bespaard kan worden. Doordat de woning eigendom is geworden van de kinderen, komt de mogelijke waardestijging vanaf het moment van overdracht en uw overlijden onbelast aan hen toe. Om de woning over te dragen is ten allen tijde een bezoek aan de notaris noodzakelijk.

Schenken
De ouderlijke woning schenken aan uw kinderen is een van de mogelijkheden. Dit hoeft niet te betekenen dat u ook de woning dient te verlaten. Welnee, u zou na overdracht aan uw kinderen, de woning van hen kunnen huren. De woning dient dan te worden getaxeerd om zodoende de schenkingsrechten te kunnen vaststellen. Behalve schenkingsrechten worden de kinderen aangeslagen voor zes procent overdrachtsbelasting. Deze overdrachtsbelasting wordt berekend over de economische waarde van de woning op het moment van overdracht. Bij de waardebepaling voor de heffing van overdrachtsbelasting moet rekening worden gehouden met het recht van gebruik en bewoning, een recht van vruchtgebruik of een huurrecht door u als ouder. Schenkingsrecht daarentegen wordt berekend over de waarde van de verkrijging. Mooi meegenomen is dat er in de wet een regel is opgenomen die dubbele belastingheffing voorkomt. Indien u de woning schenkt, geldt een vrijstelling voor de overdrachtsbelasting. Betekent dit dat u door schenking de overdrachtsbelasting zou kunnen omzeilen? Niet helemaal, het is namelijk zo dat het verschuldigde schenkingsrecht nooit minder is dan de overdrachtsbelasting zou bedragen. Al met al betekent dit dat uw kinderen altijd zes procent van de waarde van de woning aan belasting verschuldigd zijn. Onderstaand voorbeeld zal u wat meer duidelijkheid geven.

Praktijkvoorbeeld
Een woning met een economische waarde van 150.000 euro wordt door de ouders overgedragen aan hun drie kinderen. De ouders krijgen het huurrecht. Elk kind ontvangt 50.000 euro en dient hierover circa 3.000 euro schenkingsrechten te voldoen. In totaal een bedrag van zo’n 9.000 euro. Voor de heffing van de overdrachtsbelasting kan de waarde van de woning worden vastgesteld, hierbij rekening houdend met de waarde van het huurrecht – in dit voorbeeld – op 90.000 euro. Het bedrag aan overdrachtsbelasting bedraagt 5.400 euro (6% van 90.000 euro). Het verschuldigde bedrag aan schenkingsrechten is hoger dan de overdrachtsbelasting. Er kan dus worden volstaan met het bedrag aan schenkingsrechten.

Uw kinderen als huurbaas
Als u als ouders na de overdracht aan uw kinderen in de woning wilt blijven wonen, dan kan dit. Tussen u en uw kinderen zou een huurcontract kunnen worden opgesteld. De door u verschuldigde huur dient zakelijk te zijn (overeen te komen met wat een willekeurige derde zou betalen, mag dus niet te hoog of te laag worden vastgesteld). De huur valt bij de kinderen in box 3. Concreet betekent dit dat de waarde van het huis onder aftrek van de schulden wordt belast met 1,2 procent belasting per jaar. Eventueel betaalde hypotheekrente of onderhoudkosten zijn niet aftrekbaar. Afhankelijk van uw persoonlijke en financiële situatie kan bovenstaande constructie voor u een goed advies zijn. In de volgende bijdrage gaan we in op andere mogelijkheden om uw woning over te dragen aan uw erfgenamen. Wilt u alvast meer weten, stap dan eens binnen bij FDC Financieel Planners & Adviseurs.