Verkopen ouderlijke woning een goed idee?

Denkt u er wel eens over na om uw woning over te dragen aan uw toekomstige erfgenamen? In de vorige bijdrage is het schenken van de ouderlijke woning aan bod gekomen en het terughuren door de ouders. Maar er zijn meer mogelijkheden. Hieronder gaan we in op het verkopen van de woning aan de toekomstige erfgenamen.

De kans is groot dat uw woning een aanzienlijke overwaarde vertegenwoordigt. In plaats van schenken kunt u ook de woning bij leven reeds overdragen door middel van verkoop aan uw erfgenamen, bijvoorbeeld uw kinderen. Aangezien uw kinderen waarschijnlijk niet de financiële middelen hebben om uw woning te kopen, bestaat de mogelijkheid dat zij de koopsom schuldig blijven. Vervolgens zou u als ouder kunnen besluiten om de koopsom gefaseerd kwijt te schelden. Hierdoor kan schenkingsrecht worden uitgespaard in vergelijking met de situatie waarbij de woning in een keer wordt geschonken aan uw kinderen. Laten we eens kijken hoe deze constructie uitwerkt.

Verkopen

Allereerst dienen u en uw kinderen een bezoek aan de notaris te brengen voor de overdracht van de woning. Ook in deze constructie is door de kinderen overdrachtsbelasting verschuldigd. Bij het bepalen van deze waarde mag rekening worden gehouden met een lagere verkoopwaarde, aangezien de woning wordt verkocht in bewoonde staat. Immers u blijft in de woning wonen. Voorwaarde is wel dat er dan een huurcontract dient te worden opgesteld tussen uw kinderen als nieuwe eigenaren van de woning en u als huurder. Andere mogelijkheden zijn om een recht van gebruik en bewoning of een recht van vruchtgebruik te bedingen. Het doel van deze constructie is om vermogen in de vorm van overwaarde in de woning al bij uw leven over te hevelen naar uw kinderen. Dit is mogelijk door de kinderen de koopsom schuldig te laten zijn aan u als ouder. U als ouder hebt dus een vordering op uw kinderen. Deze vordering kunt u vervolgens stapsgewijs kwijtschelden via schenking. Over het bedrag van de koopsom dat geschonken wordt, zijn de kinderen schenkingsrecht verschuldigd. De betaalde overdrachtsbelasting mag vervolgens in mindering worden gebracht op het verschuldigde schenkingsrecht. Dit mag echter alleen indien de verkoop en de daarop volgende kwijtschelding van de koopsom met elkaar samenhangen. Hiervan is sprake indien er een termijn van niet meer dan twee weken zit tussen verkoop en kwijtschelding. Fiscaal optimaal zou kunnen worden gekozen om een zodanig deel van de koopsom kwijt te schelden waarmee het bedrag van de verschuldigde overdrachtsbelasting volledig in mindering kan worden gebracht op het verschuldigde schenkingsrecht.

Gefaseerd schenken

Een andere mogelijkheid is dat u als ouder uw kinderen de koopsom in fasen kwijtscheldt. Uitgangspunt dient te zijn dat uw kinderen u een zakelijke rente betalen over de lening. Dit is een rente die overeenkomt met die bij een commerciële bank. Vervolgens kunt u door middel van bijvoorbeeld de schenkingsvrijstelling (hoge vrijstelling voor kinderen tussen 18 en 35 jaar eenmalig 22.000 euro en een jaarlijkse lage vrijstelling 4.412 euro, ongeacht de leeftijd van de kinderen) de lening jaarlijks stukje voor stukje kwijtschelden.
Stel, de waarde van uw woning bedraagt twee ton. U verkoopt de woning aan uw twee kinderen. Doordat u een huurcontract aangaat met uw kinderen dienen uw kinderen overdrachtsbelasting te voldoen over slechts 140.000 euro. De ouders schenken vervolgens aan elk kind bijvoorbeeld 35.000 euro door middel van kwijtschelding. Via deze constructie is het mogelijk om schenkingsrechten te ontlopen. Fiscaal optimaal dus. Afhankelijk van de omstandigheden zou de vordering van u op uw kinderen renteloos kunnen worden gemaakt en kunt u de restantschuld kwijtschelden. In totaal betaalt uw kind in deze constructie 4.200 euro aan overdrachtsbelasting, zonder deze constructie zou uw kind ruim het dubbele aan belasting verschuldigd zijn. Afhankelijk van uw persoonlijke en financiële situatie kan bovenstaande constructie voor u een goed advies zijn. Wilt u meer weten, stap dan eens binnen bij FDC.

 

Heeft u vragen? Wij helpen u graag verder!

fdcadviseur

fdcadviseur

Maak een (bel) afspraak

Stuur ons een e-mail

Telefonisch contact

U kunt ons bereiken op nummer 088 - 020 4530.